就在前两日，国务院办公厅发布新文件，关于推进旧改的指导意见。较大的变化是有了两个量化，一是多方面推进，量化了速度与实施范围；二是量化了时间，“十四五”期末前要完成，也就是5年时间内。

至于数量，在今年5月的两会报告中已经有了量化。2020年目标为3.9万个小区，约700万户家庭2000万人口。5年目标总量则为17万个小区，约3100万户家庭，覆盖人口近1亿。

有了数量、时间、范围的明确，接下来只剩7个字“撸起袖子加油干”。

1、旧改是棚改的接力棒

今年是棚改尾声年，各地棚改目标已所剩无几，以后拆迁致富这样的新闻肯定会少见许多，很多还幻想拆迁的人，恐怕心里面要暗自落泪了。

如果说棚改带来的大拆大建及货币化补偿对于楼市是一剂催化剂，促成城市万象更新的同时，也增添了很多的市场购买力，房价因此出现较快上涨。那么旧改就是一种更温和的方式，用小修小补实现类似的目的。因此，旧改是棚改的接力棒。

但有一种现象，在过去几年里，拿到棚改货币补偿的人很开心，买了房还升了值得更开心，相反，没买房没能获得拆迁的人就并不开心，并抱怨房价上涨过快。这种个人情绪能够理解，但我们在衡量一件事利弊时，不能只以个人得失作为考量。理解一个宏观行为的出发点，应站在更高的基点上，而不是微观角度。

宏观上讲，棚改与旧改两者都是城市更新、改善民生、促进消费、拉动投资的好方法，就本身而言两者都有存在的价值，只是时间不同、方法不同的区别而已。

2、旧改为什么更“温和”？

直接说的话，那就是棚改属于定向灌溉，输入大量资金。市场流动资金一活跃，流入房地产市场的货币就变多，于是变相促成了房价的过快增长。

而旧改并不一样，其一没增加新增购房需求，其二还可能削弱购房需求，其三没有大量放水，所以旧改对房价的拉动有限。

但上一段提到，旧改对于消费、投资这两样的拉升作用是类似棚改的，既然效果更“温和”，对房价不会再起到“推波助澜”的作用，那自然是目前阶段下更好的方法。这属于旧改从棚改手中接到的接力棒，同时由于临近棚改收官，旧改多方面推进也情理之中，完美接棒。

但需要说明。目前开展的旧改内容，一共有三类。一类是基础类，由财政资金改造到位，包括水、电、气、暖、通信等基础设施、通路、管道的提升。二类是完善类，比如加装电梯、增设停车位、外墙保温隔热、顶层加装加厚防水层等，财政资金只负责部分，居民也需要支出一部分，同时引入社会资金一部分。三类则是提升类，比如社区养老、社区托儿所、家政服务、社区公共设施配套等，出资也与第二类相同，居民需承担一部分，当然前提是希望改造，这两类改造是自愿原则。

3、老房子“焕然一新”价值提升

2000年前建成的老小区，大多数如今都位于城市主城板块，甚至位列市中心区域。这样的老小区，在以前除了社区内部老旧一些、不方便之外，地段、交通、配套，甚至学区资源，都没得说。很多老住户不愿意搬走，一方面是念旧，另一方面则是生活真的很便利。

因此，相比之前的大修大建、搬离旧址，旧改这样的小修小补不仅显得更人性化，也大大促进了老小区的市场价值。

在业内有这样一个观点，房龄比地龄要关键的多。因为土地目前已明确可以到期后续期，但房龄越长就越会不可避免出现折旧与跟不上时代需求。因此，老房子不值钱不要买这样的观点曾深入人心。随着旧改，这样的现象将大幅改变，老房子受益于优质的地段与配套，将在市场上被赋予全新的价值，等于老房子业主“身价”上升了。

4、楼市即将露出“本来面目”

没有了棚改货币化安置，意味着楼市失去一块市场需求，尤其是过去4年里，诸多三四线城市正是依靠棚改才完成了去库存、房价上涨两个结果导向。可以说，对于很多原本供需两端都不旺的三四线城市，正是有了棚改才实现了房价的翻倍。因此，一旦棚改热度褪去，市场需求退化，楼市将露出“本来面目”。

这时，在三四线持有偏多数量房子的人，要尽快剥离一些，未来出手的难度还会增加，而价格上升幅度已经趋小。

▍内容来源：xi说楼市